A instabilidade jurídica decorrente de disputas pela posse ou propriedade de imóveis rurais pode impactar diretamente o planejamento de quem produz no campo. Investimentos em insumos, compromissos financeiros assumidos para a safra e o manejo da lavoura ficam expostos caso o imóvel arrendado seja objeto de ação na Justiça.
Para esclarecer as implicações legais dessas disputas, a advogada Tatiany Teixeira, presidente da Comissão de Direito do Agronegócio da OAB/DF e especialista em contratos agrários e segurança jurídica no campo, analisa a recente jurisprudência sobre o tema e orienta como o arrendatário deve se respaldar.
Extinção do Contrato por Decisão Judicial: Entenda o Decisório do STJ
Diferentemente da venda direta do imóvel — situação em que o novo adquirente é obrigado a respeitar o contrato de arrendamento vigente —, a perda da propriedade por determinação da Justiça segue regras distintas.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que, quando o arrendador perde a posse do imóvel em virtude de uma decisão judicial que reconhece o direito de outro proprietário, o contrato de arrendamento é extinto. Nesses casos, o proprietário que recupera o imóvel não é obrigado a assumir o contrato firmado pelo antigo possuidor.
“Nessa hipótese analisada pelo STJ, o arrendatário pode ser obrigado a desocupar a área antes do término do prazo contratual, mesmo estando com todos os pagamentos em dia e cumprindo suas obrigações. Por isso, é fundamental distinguir a compra e venda simples de uma perda de propriedade por ordem judicial”, explica Tatiany Teixeira.
Direito à Colheita e Ressarcimento de Insumos
Apesar da extinção do contrato, a legislação agrária assegura garantias básicas para proteger o trabalho do agricultor no campo:
- Garantia da Colheita: Conforme a regulamentação dos contratos agrários, o arrendatário tem o direito de permanecer na área até a conclusão e retirada da safra que já estiver em andamento.
- Ação de Indenização por Perdas e Danos: Como a decisão de rescisão no STJ não definiu automaticamente a indenização pelos investimentos feitos, o produtor prejudicado precisará ingressar com uma ação judicial autônoma contra o antigo arrendador para reaver os prejuízos financeiros.
Medidas Preventivas para Evitar Prejuízos
Para não ser surpreendido por ordens de desocupação e assegurar o ressarcimento de investimentos, a advogada Tatiany Teixeira recomenda cautela antes e durante a vigência do contrato:
Análise Prévia da Matrícula: Antes de assinar o contrato e iniciar o plantio, solicite a certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para checar se existem averbações de disputas judiciais.
Certidões nos Tribunais: Verifique se há ações judiciais em andamento envolvendo a posse ou a propriedade do imóvel rural e seus envolvidos.
Cláusulas Indenizatórias: Inclua no contrato de arrendamento regras claras sobre ressarcimento por benfeitorias, investimentos na terra e rescisão antecipada por ordem judicial.
Guarda de Comprovantes: Guarde com rigor todas as notas fiscais e recibos referentes à aquisição de sementes, fertilizantes, defensivos agrícolas, adubos e prestação de serviços efetuados na propriedade. A documentação será indispensável para comprovar o valor a ser indenizado em uma futura ação de perdas e danos.
Assessoria Jurídica Imediata: Caso surja uma ordem de desocupação durante a safra, busque auxílio jurídico especializado de imediato para resguardar o direito de finalizar a colheita e pleitear as devidas reparações econômicas.
Fonte: cenariomt
