O aluguel em 2027 poderá sofrer mudanças com a entrada em vigor de novas regras da reforma tributária. A criação de impostos sobre operações imobiliárias levantou dúvidas entre proprietários e inquilinos, principalmente sobre a possibilidade de aumento nos valores mensais.
Apesar das mudanças, não haverá reajuste automático dos aluguéis. A nova tributação terá critérios específicos e atingirá principalmente empresas e pessoas físicas que possuem vários imóveis alugados e recebem rendimentos acima do limite estabelecido pela legislação.
A Receita Federal também esclareceu que a reforma não determina uma alta generalizada dos preços. Portanto, quem paga aluguel precisa entender quais proprietários estarão sujeitos aos novos tributos e como essas mudanças podem influenciar futuras negociações.
O que muda no aluguel em 2027?
A reforma tributária estabelece dois novos tributos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios.
Em 2027, a CBS substituirá o PIS e a Cofins. Já o IBS começará sua implantação gradual, com transição prevista para terminar em 2033.
Uma das mudanças envolve o mercado imobiliário. A locação de imóveis passa a ter regras específicas dentro do novo sistema de tributação. Entretanto, isso não significa que todos os proprietários precisarão recolher os novos impostos.
A legislação estabelece condições para determinar quando uma pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS. Dessa forma, pequenos proprietários ficam, em regra, fora dessa cobrança.
Quem terá que pagar os novos impostos sobre aluguel?
Para pessoas físicas, a legislação estabelece dois requisitos que precisam ser atendidos simultaneamente. O enquadramento considera a receita anual com aluguéis e a quantidade de imóveis envolvidos nas operações.
De acordo com a Lei Complementar 214/2025, com as alterações posteriores, a pessoa física será considerada contribuinte quando, no ano-calendário anterior:
- Receita anual: os rendimentos com locação ultrapassarem R$ 240 mil, valor sujeito à atualização pelo IPCA.
- Quantidade de imóveis: as operações envolverem mais de três imóveis distintos.
Assim, uma pessoa que recebe R$ 2 mil mensais pelo aluguel de um único apartamento não será enquadrada apenas por causa da entrada em vigor da reforma.
Por outro lado, um proprietário com cinco imóveis alugados e receita anual de R$ 300 mil poderá entrar no novo regime, desde que sejam atendidas as condições legais.
A legislação também prevê hipóteses de enquadramento durante o próprio ano, inclusive quando a receita ultrapassa em 20% o limite estabelecido, observadas as demais condições aplicáveis.
Empresas também serão afetadas
As pessoas jurídicas que exploram a locação de imóveis também precisam observar as novas regras. O tratamento tributário dependerá do regime aplicável e das características das operações realizadas.
Por isso, empresas que administram carteiras de imóveis poderão precisar adaptar seus procedimentos fiscais a partir de 2027.
Quanto será cobrado de imposto sobre os aluguéis?
A reforma prevê benefícios específicos para reduzir a tributação das operações imobiliárias. Um deles é a redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação de imóveis.
Na prática, os contribuintes enquadrados nessa modalidade não estarão sujeitos à alíquota integral aplicada às operações comuns do novo sistema.
Outra medida é o redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial alugado. O valor é descontado da base de cálculo dos tributos, respeitado o limite dessa base.
Isso significa que o benefício não representa um desconto de R$ 600 diretamente no imposto devido. Ele reduz o valor sobre o qual a tributação será calculada.
O montante efetivo dependerá das alíquotas aplicáveis em cada etapa da transição tributária. Portanto, não é correto afirmar que todos os proprietários terão de pagar uma porcentagem fixa sobre os aluguéis em 2027.
O inquilino poderá pagar mais aluguel em 2027?
A possibilidade de repasse dos custos tributários preocupa quem depende de imóveis alugados para morar. Alguns proprietários poderão considerar os novos encargos em negociações, mas isso não significa que exista autorização para aumentar automaticamente todos os contratos.
Os contratos em vigor continuam sujeitos às condições estabelecidas entre as partes e às regras da Lei do Inquilinato. Os reajustes devem respeitar a periodicidade e os critérios previstos no documento.
Uma mudança no valor também pode ocorrer por acordo entre proprietário e inquilino. Entretanto, a cobrança de novos tributos, isoladamente, não permite que o locador escolha qualquer percentual de aumento.
Considere, por exemplo, uma pessoa que paga R$ 1.800 mensais por um apartamento pertencente a um proprietário que possui apenas aquele imóvel para locação. Nesse caso, o dono normalmente não atenderá aos requisitos para recolher IBS e CBS sobre essa operação.
A situação pode ser diferente quando o imóvel pertence a uma empresa ou a um investidor com uma carteira maior de propriedades. Nesses casos, os custos tributários poderão ser considerados em novas negociações e renovações contratuais.
Quem paga R$ 1.500 ou R$ 2 mil de aluguel terá aumento?
O valor mensal do aluguel não determina, sozinho, a incidência dos novos impostos. O enquadramento depende principalmente da quantidade de imóveis e da receita anual do proprietário, além das regras aplicáveis à operação.
Um apartamento alugado por R$ 2 mil pode pertencer a uma pessoa física que possui apenas aquele imóvel ou a uma empresa que administra dezenas de unidades. Cada situação terá um tratamento tributário diferente.
Também é necessário separar os efeitos da reforma dos reajustes habituais dos contratos. O aluguel poderá subir em 2027 por motivos que não têm relação direta com os novos tributos.
Entre os fatores que podem alterar o preço estão:
- Reajuste anual previsto no contrato, conforme o índice escolhido pelas partes.
- Atualização pelo IPCA ou pelo IGP-M, quando estabelecida contratualmente.
- Renegociação do valor entre proprietário e inquilino.
- Condições de oferta e procura no mercado imobiliário.
Esses fatores devem ser analisados separadamente para evitar que reajustes comuns sejam atribuídos indevidamente à reforma tributária.
O que fazer antes de renovar o contrato de aluguel?
Quem pretende renovar o contrato em 2027 deve conferir as condições estabelecidas no documento antes de aceitar uma proposta de aumento.
Algumas medidas ajudam a evitar cobranças indevidas e esclarecer eventuais mudanças:
- Confira o reajuste: verifique a data de atualização e o índice previsto no contrato.
- Peça explicações: se o proprietário justificar o aumento pela reforma tributária, solicite informações sobre os custos envolvidos.
- Analise os encargos: confira se os valores apresentados correspondem ao aluguel ou incluem condomínio, IPTU e outras despesas.
- Consulte o contrato: verifique as cláusulas sobre reajustes, encargos e alterações de valores.
- Busque orientação: em caso de dúvida sobre uma cobrança, procure um profissional especializado em direito imobiliário.
Reforma tributária não determina aumento geral dos aluguéis
As mudanças previstas para 2027 alteram a tributação de determinadas receitas imobiliárias, mas não estabelecem um aumento obrigatório para quem mora de aluguel.
Os principais fatores para determinar a incidência dos novos tributos são o perfil do proprietário, a quantidade de imóveis alugados e a receita anual obtida com essas operações.
Para os inquilinos, a recomendação é acompanhar os reajustes previstos em contrato e questionar propostas de aumento que utilizem a reforma tributária como justificativa sem apresentar fundamentos.
As regras podem ser consultadas na Lei Complementar 214/2025, com suas alterações, e nas orientações oficiais da Receita Federal sobre a reforma tributária e o setor imobiliário.
Fonte: cenariomt
